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Eintragung von Löschung von Lasten nach Eintragung der Vormerkung
05.09.2016

Für den Käufer eines Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung wird zu seiner Sicherheit gegen nachfolgende fremde Eintragungen eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Wenn nach der Eintragung dieser Vormerkung ein Schuldner des Verkäufers noch Zwangshypotheken o.ä. eintragen lässt, kann der Käufer den Gläubiger nach ¶888BGB direkt und aus eigenem Recht auf Löschung in Anspruch nehmen.

Voraussetzung hierfür ist, dass man die Vormerkung (ausnahmsweise) bei Eigentumsumschreibung auf den Käufer nicht löschen lässt. Hierauf achtet der Notar bei der Eigentumsumschreibung.

Der Käufer nimmt sodann den Gläubiger auf die Löschungsbewilligung für vormerkungswidrig eingetragene Last in Anspruch. Weigert sich dieser, wird sich der Käufer regelmäßig einen Anwalt nehmen und den Gläubiger außergerichtlich auffordern bzw. sogar auf Abgabe der Löschungsbewilligung verklagen.

Der Bundesgerichtshof hatte bisher die Auffassung vertreten, dass der Käufer keinen Schadensersatzanspruch hat, sollte der Gläubiger Aufforderung zur Abgabe der Löschungsbewilligung nicht nachkommen. Mit Urteil vom 04.12.2005 (5ZR202/14) hat der BGH diese Auffassung geändert und gibt dem Käufer einen Anspruch auf Ersatz des Verzögerungsschadens. Diese Entscheidung ist zu begrüßen, weil der Käufer sich in den wenigsten Fällen selbst wird helfen können, sondern einen Anwalt einschaltet. Der Gläubiger muss dessen Kosten ersetzen, sofern er der ersten Aufforderung durch den Käufer nicht nachgekommen und damit in Verzug gekommen ist.



Anzeige und Mitteilungspflicht des Notars ggü. dem Finanzamt und Gutachterausschuss
06.06.2016

Der Notar hat sowohl das zuständige Finanzamt, als auch den örtlichen Gutachterausschuss über einen Veräußerungsvorgang bei Immobilien zu informieren. Im Rahmen dessen muss auch eine Kopie der jeweiligen Urkunde(n) übermittelt werden. Die ergibt sich aus ¶ 195 BauGB bzw. ¶ 18 GrEStG:

¶ 195 BauGB – Kaufpreissammlung

(1) Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht erstmals oder erneut zu bestellen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Dies gilt auch für das Angebot und die Annahme eines Vertrags, wenn diese getrennt beurkundet werden, sowie entsprechend für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Beschluss über die Vorwegnahme einer Entscheidung im Umlegungsverfahren, den Beschluss über die Aufstellung eines Umlegungsplans, den Beschluss über eine vereinfachte Umlegung und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren.

¶ 18 GrEStG – Anzeigepflicht der Gerichte, Behörden und Notare

(1) Gerichte, Behörden und Notare haben dem zuständigen Finanzamt schriftlich Anzeige nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck zu erstatten über
1. Rechtsvorgänge, die sie beurkundet oder über die sie eine Urkunde entworfen und darauf eine Unterschrift beglaubigt haben, wenn die Rechtsvorgänge ein Grundstück im Geltungsbereich dieses Gesetzes betreffen;
2. Anträge auf Berichtigung des Grundbuchs, die sie beurkundet oder über die sie eine Urkunde entworfen und darauf eine Unterschrift beglaubigt haben, wenn der Antrag darauf gestützt wird, daß der Grundstückseigentümer gewechselt hat;
3. Zuschlagsbeschlüsse im Zwangsversteigerungsverfahren, Enteignungsbeschlüsse und andere Entscheidungen, durch die ein Wechsel im Grundstückseigentum bewirkt wird. Die Anzeigepflicht der Gerichte besteht auch beim Wechsel im Grundstückseigentum auf Grund einer Eintragung im Handels-, Genossenschafts- oder Vereinsregister;
4. nachträgliche Änderungen oder Berichtigungen eines der unter Nummern 1 bis 3 aufgeführten Vorgänge.
Der Anzeige ist eine Abschrift der Urkunde über den Rechtsvorgang, den Antrag, den Beschluß oder die Entscheidung beizufügen.



Verjährung von Ansprüchen auf Gesamtschuldnerausgleich
03.06.2016

Es kommt häufig vor, dass nicht verheiratete Paare gemeinschaftlich ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen und für die Finanzierung ein Darlehen aufnehmen. Für dessen Rückzahlung haften die Partner gesamtschuldnerisch. Werden Zins und Tilgung nicht bezahlt, kann sich die Bank also einen der Schuldner herausgreifen und ihn auf vollständige Zahlung in Anspruch nehmen.

Im Falle der Trennung passiert es oft, dass mindestens einer der Partner nicht mehr die Darlehensraten bedient. Der – meist solventere – Partner führt daraufhin das Darlehen zurück und nimmt den anderen auf sogenannten „Gesamtschuldnerausgleich“ in Anspruch. Er verlangt also die Hälfte seiner Aufwendungen von dem getrennten Partner.

Die Frage ist nun, wann diese Ersatzansprüche des einen gegen den anderen eigentlich verjähren. Das OLG Bremen stellt in einem Beschluss vom 15.01.2016 (4 W 5/15) fest, dass die dreijährige Verjährungsfrist bereits mit Trennung der Partner zu laufen beginnt. Wird das Darlehen beispielsweise noch im selben Jahr gekündigt, sind die Ersatzansprüche schon am Ende des dritten des darauffolgenden Jahres verjährt.

Die Falle ist also, dass es nicht auf die tatsächliche Zahlung der Restsumme an die Bank ankommt, sondern darauf, wann die Zahlung dem einen Partner gegenüber – beispielsweise durch Darlehenskündigung – fällig geworden ist. Auch in diesem Falle also empfiehlt es sich, rechtzeitig anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen. Ansonsten könnten die Ansprüche am Ende aufgrund Verjährung verloren sein und der Zahlende bleibt auf dem Schaden sitzen.



14-Tage Wartefrist trotz freiem Rücktrittsrecht
19.02.2016

Dass bei Grundstückskaufverträgen die als Verbrauchervertrag zu qualifizieren sind, im Regelfall eine 14-tägige Wartefrist einzuhalten ist, dürfte sich inzwischen herumgesprochen haben (¶ 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG). Der Notar, der sich hieran nicht hält, trägt eine große Haftungsgefahr mit sich.

Der BGH hat nun entschieden, dass auf die 14-Tagesfrist selbst dann nicht verzichtet werden kann, wenn dem Verbraucher statt dessen ein lange, freies Rücktrittsrecht (im Fall 5 Wochen) zugebilligt wird.

Hierdurch sei der mit ¶ 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG bezweckte Schutz des Verbrauchers nicht gleichwertig gewährleistet.

BGH vom 25.06.2015, III ZR 292/14

 



Protokollunterschriften bei Einmannversammlungen
16.02.2016

Der BGH entscheidet gerne pragmatisch. In einer Teilungserklärung war geregelt, dass Beschlüsse nur dann wirksam sind, wenn Sie vom Verwalter, vom Beirat und von einem weiteren Eigentümer unterzeichnet sind.

In der WEG übernahm der Mehrheitseigentümer auch die Verwaltung und führt alleine eine Eigentümerversammlung durch. Das Protokoll enthielt nicht die in der Gemeinschaftsordnung geforderten 3 Unterschriften. Trotzdem waren die Beschlüsse wirksam. Der BGH legt die Gemeinschaftsordnung dergestalt aus, dass bei einer Einmannversammlung auch nur die anwesenden Personen unterschreiben können und müssen.

Eine andere Auslegung sei “sinnwidrig”.

BGH vom 25.09.2015, V ZR 203/14



 
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